LOI PINEL ET BAIL COMMERCIAL

Après la loi ALUR publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, laquelle a réformé  les baux d’habitation, la Loi PINEL s’est attaquée à l’entreprise individuelle, l’artisanat et le commerce, avec un impact particulier sur le bail commercial.

Votre avocat vous en expose les grandes lignes.

Concernant les artisans, elle affiche deux objectifs : promouvoir leur activité économique et clarifier leur statut fiscal.

Ainsi désormais, les notions "d’artisan qualifié" et de "maître artisan" disparaissent.

Seuls conserveront le statut d’artisan, ceux qui détiennent la qualification professionnelle pour le métier qu’ils exercent.

Cette qualification sera vérifiée lors de l’inscription au répertoire des métiers.

Fiscalement, il est créé un régime unique de la micro entreprise (le régime de l’auto entrepreneur et celui du micro régime fiscal disparaissent).

Ce régime concerne les artisans et professions libérales dont le chiffre d’affaire est inférieur à 32.900 € et les commerçants dont le chiffre d’affaire ne dépasse pas 82.900 €.

Il est associé à un accompagnement fiscal renforcé et une baisse des cotisations sociales minimales.

Enfin, l’accès au régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée est facilité.

Concernant les commerçants, les principales mesures de ce texte impactent directement le statut des baux commerciaux.

L’indice de référence devient l’indice des loyers commerciaux (ILC), indice créé en 2008 mais qui vient désormais se substituer à l’indice du coût de la construction (ICC), et dont le but est de limiter les augmentations annuelles.

Par ailleurs, il est prévu que les nouveaux loyers, comme les augmentations de loyers annuelles  ne pourront excéder, sauf dérogation, 10% du dernier loyer acquitté.

L’état des lieux d’entrée devient obligatoire.

Il est par ailleurs instauré un droit de préférence pour le locataire commercial.

Celui-ci, informé par son bailleur, de la vente du local, disposera d’un délai de UN mois pour opter, puis de deux mois pour réaliser l’opération.

Cette disposition est applicable 6 mois après la promulgation de la loi.

De même, la durée maximale du bail dérogatoire fixée par l’article L145-5 du Code de Commerce à 2 ans, se trouve portée à 3 ans.

Pendant cette période, le locataire peut quitter les lieux à tout moment.

Enfin, lorsque le bail est cédé avant son terme, il sera désormais possible pour le repreneur, de solliciter une déspécialisation partielle : ce dernier ne sera plus lié par la seule activité définie au bail mais pourra envisager des activités connexes.